Der Alarmzustand entbindet nicht von der Mietzahlungspflicht
Die durch COVID-19 beschlossenen Maßnahmen erlauben es dem Mieter nicht, die Miete nicht zu zahlen
In unserem letzten Beitrag haben wir auf die beschlossene Maßnahme hingewiesen, wonach Räumungen und Zwangsräumungen für maximal 6 Monate ausgesetzt werden können. Dort haben wir klargestellt, dass dies nur möglich ist, wenn sich der Mieter aufgrund der Folgen von COVID-19 in einer sozialen oder wirtschaftlichen Vulnerabilität befindet – inklusive der erforderlichen Voraussetzungen und des Nachweises.
Durch die an uns gerichteten Anfragen haben wir festgestellt, dass viele Personen die Maßnahme falsch interpretiert haben und glauben, sie könnten sechs Monate lang keine Miete zahlen, ohne negative Konsequenzen. Wir möchten klarstellen: Die Maßnahme erlaubt dem Mieter nicht, die Miete zu verweigern.
Der Mieter in vulnerabler Lage sollte beim Vermieter eine Stundung oder vollständige/teilweise Erlassung der Miete beantragen und eine Einigung anstreben. Wird keine Einigung erzielt und handelt es sich beim Vermieter um einen Großvermieter (mehr als 10 Immobilien) oder eine öffentliche Wohnungsbaugesellschaft, muss dieser zwischen folgenden Optionen wählen:
- 50%ige Mietminderung für maximal vier Monate
- Stundung durch Ratenzahlung (Moratorium während des Alarmzustands, verlängerbar um maximal 4 Monate)
Der Mieter muss dann gemäß der Parteienvereinbarung oder der vom Vermieter gewählten Option zahlen.
Ist der Vermieter kein Großvermieter und keine öffentliche Wohnungsbaugesellschaft, kann der Mieter eine Mietminderung oder Stundung beantragen. Bei fehlender Einigung steht das Übergangsfinanzierungsprogramm vom 31. März zur Verfügung. Unter keinen Umständen darf die Miete ohne vorherige Absprache mit dem Vermieter einbehalten werden, da der Vermieter bei Zahlungsverzug eine Klage auf Vertragsauflösung, Zwangsräumung, Zahlung der rückständigen Mieten (inkl. laufender) sowie der Verfahrenskosten einreichen kann.
Der Nachweis der Vulnerabilität in einem eingeleiteten Verfahren führt lediglich zu einer 6-monatigen Aussetzung. Danach sieht die spanische Zivilprozessordnung (Ley de Enjuiciamiento Civil) zwei Szenarien vor:
- Während der Aussetzungsphase zahlt der Mieter NICHT alle rückständigen Mieten: Die Klage wird bewilligt, Zwangsräumung und Zahlung der Mieten plus Verfahrenskosten angeordnet.
- Während der Aussetzungsphase zahlt der Mieter die rückständigen Mieten: Sofern keine frühere Sanierung erfolgt ist, kommt es zu einer Sanierung des Räumungsgrunds. Dennoch sollte der Mieter nach unserer Auffassung zu den entstandenen Verfahrenskosten verurteilt werden, da das Gesetz die Kostenaussparung nur bei erheblichen tatsächlichen oder rechtlichen Zweifeln vorsieht.
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